Advies Huurverhoging 2020
Uitgangspunten Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken
➔ De maximale huursomstijging 2020 volgt de inflatie met toepassing van een inkomensafhankelijke huurverhoging
➔ Voorkeur koppeling huurprijs en percentage redelijke huur
● De inflatie vormt de maximale huursomstijging (met een mogelijkheid tot maximaal 1% ruimte bovenop de huursom indien er sprake is van onvoldoende investeringscapaciteit). Voor 2020 bedraagt de inflatie 2,6% (2019 1,6%).
De inflatie vormt ook het basispercentage van de huurverhoging (zie verder)
● De huurverhoging kan worden bepaald aan de hand van meerdere instrumenten:
o Een huurverhoging gekoppeld aan het percentage van de maximaal redelijke huur, die wordt bepaald door het puntensysteem voor sociale huurwoningen. De streefhuur is door Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken bepaald en vastgesteld op 80% van de maximaal redelijke huur (dit was ooit 60%). Dit betekent dat Vecht en Omstreken streeft naar huren ter hoogte van 80% maximaal redelijk
- Een inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij toekenning wordt bepaald aan de hand van informatie van de Belastingdienst. De Woningcorporatie krijgt alleen informatie over of het verzamelinkomen van het huishouden boven of onder de € 43.574 is. De maximale huurverhoging bedraagt dan 5,1% (bestaande uit inflatie ad 2,6% + inkomensafhankelijke deel ad 2,5%)
- Als het verzamelinkomen hoger is dan € 43.574, kan de inkomensafhankelijke huurverhoging worden toegepast in plaats van een algemene huurverhoging of huurverhoging op basis van het percentage maximaal redelijke huur. De maximale huurverhoging bedraagt dan 6,6% (bestaande uit inflatie ad 2,6% + inkomensafhankelijke deel ad 4%). Deze huurverhoging is niet van toepassing op huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden, huishoudens van vier of meer personen en chronisch zieken met indicatie.
- Een algemene huurverhoging voor alle huurders ter hoogte van 2,6%
• Het is mogelijk om een aftoppingsgrens in te stellen voor bovenstaande instrumenten. Dit betekent dat er géén huurverhoging wordt toegepast wanneer de huur boven de liberalisatiegrens uitkomt, deze grens is voor 2020 vastgesteld op € 737,14
Advies HBO
Voorop gesteld heeft de Huurdersbelangenorganisatie Vecht en Omstreken geen adviesrecht op de huurverhoging zelf maar slechts over de verdeling daarvan.
Evenals 2019 hebben wij de Woningbouwcorporatie geadviseerd om de huurverhoging vast te stellen op basis van zowel het percentage maximaal redelijke huur als een inkomensafhankelijke component, waarbij de aftoppingsgrens van €737,14 wordt gehanteerd. Dat leidt tot onderstaand overzicht:
Instrument | % huurverhoging | Aandeel huursomstijging |
Maximaal redelijk huur≥ 80% | 0,0% | 0,00% |
Maximaal redelijk huur tussen 60% en 80% | 1,80% | 1,10% |
Maximaal redelijk huur ≤ 60% | 5,1% | 0,84% |
Inkomensafhankelijke huurverhoging Inkomen ≥42.436 | 6,6% | 0,66% |
Totale huursomstijging | | 2,60% |
Anders dan in 2019 heeft de HBO twee voorwaarden gesteld aan bovenstaande verdeling, te weten:
● Is het inkomen relatief laag ten opzichte van de huurprijs, dan dient zo’n huishouden in aanmerking te komen voor huurbevriezing of zelfs huurverlaging, één en ander conform het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond d.d. 17 december 2019
● Huurverlaging voor gevallen die een huur hebben van 100% of meer van maximaal redelijk. De huur voor gevallen die meer hebben dan 100% maximaal redelijk dienen sowieso te worden verlaagd omdat dit voor de HBO onaanvaardbaar is
Hoewel de HBO dit al eerder bij het advies van de huurverhoging 2019 heeft toegelicht, zullen wij voor de volledigheid en duidelijkheid de keuze voor deze combinatie nader toelichten.
● Allereerst de huurverhoging op basis van de maximaal redelijke huur: de HBO vindt het rechtvaardig dat elke huurder ongeveer dezelfde huur betaalt voor een woning met een vergelijkbare ‘kwaliteit’ (c.q. puntenaantal). Hiermee komt de HBO tegemoet aan de vele signalen van huurders op dit punt
● De streefhuur is door de Woningcorporatie vastgesteld op 80% van de maximaal redelijke huur. Over de hoogte hiervan geeft de HBO geen advies, dit is namelijk onderdeel van de prestatieafspraken tussen Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken en de gemeenten Stichtse Vecht en Wijdemeren. Om de huren richting deze streefhuur van 80% te krijgen, heeft de HBO geadviseerd om huren die minder dan 60% van de maximaal redelijke huur bedragen, relatief meer verhoging (5,1%) toe te kennen dan huren die 60 tot 80% van de maximaal redelijke huur bedragen. Voor die laatste categorie heeft de HBO een verhoging van 1.08% geadviseerd. Voor woningen met een huurprijs van meer dan 80% maximaal redelijke huur hebben wij geadviseerd om géén verhoging toe te passen.
● De HBO acht een inkomensafhankelijke component redelijk, omdat de doelgroep van een Woningcorporatie lagere inkomens (tot €43.574) betreft. Deze inkomensgrens is als kader vanuit de Rijksoverheid meegegeven en is niet aanpasbaar door de woningbouwvereniging. Wij beseffen dat hierdoor slechts onderscheid te maken is tussen twee inkomenscategorieën, waardoor het een minder gericht instrument is dan wij wenselijk vinden. De HBO vindt het echter wel gerechtvaardigd om dit instrument in te zetten, omdat hogere inkomens in de vrije sector een hogere, marktconforme huur zouden betalen. Het uitgangspunt hierbij is dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen. Een belangrijke overweging hierbij is dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet van toepassing is op huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden, huishoudens van vier of meer personen en chronisch zieken met een indicatie. Een tweede belangrijke overweging voor de HBO is de mogelijkheid tot een bezwaarprocedure bij een plotselinge daling van het inkomen. Daardoor is het wat de HBO betreft voldoende geborgd dat kwetsbare groepen huurders te maken krijgen met een onevenredige huurverhoging.
Reactie Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken op het HBO advies
Het advies wat de HBO heeft gegeven wordt alleen deels overgenomen, de voorwaarde die betrekking heeft op het onderdeel huurbevriezing wordt niet overgenomen.
Citeer:
(..)
Zoals ook al in ons Bod voorafgaande aan de prestatieafspraken geformuleerd zullen wij ons houden aan het sociaal Huurakkoord mits wettelijk geregeld. Aangezien dit nog steeds niet het geval is, volgen wij het deel v.w.b. de huurbevriezing niet. Hiervoor zijn twee redenen:
- Wij vinden dat inkomenspolitiek niet thuishoort bij de corporatie maar bij de overheid. Wij doen er alles aan om de huren betaalbaar te houden, maar als een inkomen onvoldoende is, dan is het aan de overheid om dit te repareren en niet aan de corporatie. Repareren kan bijvoorbeeld zijn het verstrekken of verhogen van uitkeringen of het aanpassen van belastingtarieven. En inderdaad, de inkomensafhankelijke huurverhoging is ook inkomenspolitiek, maar heeft als doel de doorstroming te bevorderen. En de extra opbrengsten hiervan worden weer ingezet om de huur te verlagen van de overige huurders.
- Het feit dat het nog niet wettelijk is geregeld brengt veel vragen en onzekerheden met zich mee. Het kan namelijk zijn dat mensen (tijdelijk of permanent) minder verdienen maar wel vermogen bezitten. Dat wordt niet meegenomen bij een huurbevriezing. En als wij op voorhand niet weten hoeveel mensen een beroep doen op de huurbevriezing, hoe compenseren we dat bij de groep die daar geen recht op heeft om toch uit te komen om gemiddeld een inflatievolgende huurverhoging (omdat het geld nódig is voor verduurzamen en nieuwbouw)? Ook is niet geregeld wat er gebeurt als er wel weer voldoende inkomen is: kunnen wij de huurverhoging dan alsnog doorvoeren?
Wij volgen wel het deel m.b.t. Huurverlaging. Het gaat hier namelijk om huurders die een huurprijs betalen boven de € 737,14 en te maken hebben gekregen met een inkomensdaling maar geen recht hebben op huurtoeslag (doordat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt). Door deze huurprijs te verlagen realiseren wij dat ze wel in aanmerking komen voor huurtoeslag en voorkomen we hiermee dat ze gedwongen moeten verhuizen. Wij gaan er vanuit -gezien onze huurprijzen- dat dit hooguit een paar gevallen per jaar betreft.
(..)
Uitwerking
Voor wat betreft ons advies om de huurverhoging vast te stellen op basis van zowel het percentage maximaal redelijke huur als een inkomensafhankelijke component, waarbij de aftoppingsgrens van €737,14 wordt gehanteerd, hebben wij nog het volgende op te merken.
Tijdens de huurders bijeenkomsten en via e-mail is naar voren gekomen dat er een aantal huurders zijn die niet tevreden waren met de huurverhoging 2019. Daarnaast is gebleken (meer nog dan aanvankelijk door ons werd gedacht) dat de huurders binnen de klasse minder dan 60% maximaal redelijke huur veelal oude en dus meest gepensioneerde huurders zijn. Wij realiseren ons dat dan elke huurverhoging bij een gelijkblijvende of lagere pensioenuitkering te veel is. Voort was er een gevoel van onrechtvaardigheid jegens de lagere huurverhoging van de huurders in andere klasse van maximaal redelijke huur en een soort inhaaleffect.
Zoals hierboven al is meegedeeld is het streven om zoveel mogelijke huurders binnen de klasse van 60%-80% maximaal redelijk huur te krijgen om zo toekomstige huurverhogingen meer gelijkmatig te verdelen. Verder valt het verschil van de huurverhogingen van huurders in de klasse minder dan 60% maximaal redelijk huur en huurders in de klasse 60%-80% maximaal redelijk huur in absolute zin mee. Wij willen dit illustreren aan de hand van een voorbeeld:
De huur in de klasse minder dan 60% maximaal redelijk huur bedraagt zo’n €450. De verhoging voor 2020 bedraagt dan 5,1% over €450 is € 22,95.
De huur in de klasse van 60%-80% maximaal redelijk huur bedraagt zo’n €650. De verhoging voor 2020 bedraagt dan 1,75% is €11,38.
Het verschil bedraagt dus in absolute zin € 11,58.
Een huurverhoging is altijd vervelend en altijd te veel. Bedenk hierbij dat de huurtoeslag ook hoger wordt waardoor de netto huurverhoging lager is.
Conclusie
Zoals hierboven al is aangegeven hebben wij slechts een adviesrecht en moeten wij ons conformeren
met wat Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken uiteindelijk beslist.
Inmiddels hebben wij Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken kenbaar gemaakt dat wij dit
betreuren. Als reden hebben wij daarbij meegedeeld dat de huurbevriezing voor ons als HBO een
essentieel punt c.q voorwaarde is. Door toepassing van huurbevriezing zou het voor huurders die in
de knel komen een oplossingen kunnen zijn daar een beroep op te doen. Daarom is de voorwaarde
huurbevriezing onlosmakelijk verbonden met de andere punten in ons advies.
Wij hopen dat u na het lezen van het vorenstaande dit door ons gegeven advies kunt waarderen en/of accepteren. Tevens doen wij een beroep op u om als u met ons mee wil denken voor de volgende huurverhoging in 2021 aan te schuiven bij de Werkgroep Huur(prijzen)- en Woningbeleid. U kunt zich opgeven via het contactformulier.
